一般人想購屋,請房仲業者幫忙是最快的方法,在整個交易過程中,房仲也扮演舉足輕重的角色,要如何挑選好房仲?以最划算的價格輕鬆買到好房子?

誰適合找仲介?

  • 首次購屋,對購屋流程不清者。
  • 看屋時間有限,沒有間和屋主交涉、沒時間搜尋眾多物件者。
  • 自認談判技巧不佳者。
  • 對貸款、法律、稅務問題不熟悉者。

先學會如何估價:學會估算合理房價是最重要的必修課程,可用以下3種方法試算。

一.公式計算:中古屋單價行情=預售房屋x折舊率x(1-屋齡/耐用年限)

  • 折舊率通常以0.8為基準。景氣大好的時候,折舊率可以調到0.9,景氣差時,折舊率可調整到0.7。
  • 耐用年限通常以40年計。
  • 預售房屋可向多家建商招待中心詢問後,交叉比對找出平均值。

二.市價定價法:在房仲、內政部網站中階可查詢成交價,將這些價格平均後,即為市場行情,再以屋零評估買價標準。

  • 新屋:約市價的80~85%
  • 屋齡5~15年:約市價的75~80%
  • 屋齡15~25年:約市價的50~70%

三.法拍屋推算:法拍屋的價格皆會被公告在網路上,可上網查詢鄰近房屋的法拍屋價格,再打9折後,通常是最佳的買入行情。

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設定需求再找房仲:設定需求後才跟房仲談,才能明確鎖定想看的目標物件,不被房仲帶著跑。

需求決定條件:屋齡超過30年以上的屋況問題較多,轉賣不易,不建議購買。

  • 自住為主:要注意該物件四周生活機能,可視附近有無大眾運輸據點、大賣場、速食店、便利超商為指標。
  • 有意轉出租屋:除了生活機能好,鄰近大專院校或辦公商圈附近的房子更好。
  • 有意轉賣:近捷運、交流道的物件較佳,且兩房小宅與標準三房較小套房來說,轉手度會較高。

 

結算資金:買房最好準備總價約3成的現金,不建議全額向銀行貸款,每月貸款額度約佔全部收入的1/3為佳。雖然部分房仲標榜可向銀行申請8~9成的貸款比率,但相對擴大購屋的經濟壓力。不過,全程避免只以「價格」導向尋找物件,否則仲介常會推薦條件較差的物件。

 

不妨找代書談談:若確定要購屋,可先找位可靠的代書,因為除了找屋型要透過仲介,最後貸款、過戶等法律程序都需要代書辦理。找房仲前先請代書檢視自己的資金狀況,順便打聽近期成交案件的房價、法律資訊等,諮詢過程不用付費;因為仲介的立場較偏賣家,代書是向買家收費,較站在買方立場,提供買屋建議參考。

 

看屋技巧一手抓:即使找到了房仲代勞,有些看屋的「眉角」也別放過,尤其建議跟房仲要求多看幾次,有問題也不妨另找旁人打聽,別被房仲牽著鼻子走。

  • 留意爭議屋型:一般來說頂樓住個3、5年一定會漏水;而透天的屋型多半有違建的可能,房仲都不會多家著墨,要特別注意。
  • 多比較準沒錯:別因為房仲催促就急著下決定,在缺乏比較的狀況下,容易買貴、買到不和意的型。建議至少看10間以上,若是有時間,看超過30間物件之後再選擇,最不容易買貴。
  • 早、晚、雨天再看一次:中意的房子也要多去幾次,建議早、晚、下雨天都要再看一遍,才能找出房子的毛病,不要看過一次後就衝動購買。
  • 找人打聽屋況問題:找時間和大樓警衛、住戶聊聊,除詢問附近治安等問題,也可問問該物件裝潢時間。一般新屋裝潢約1~2個月,但若投資客急於出手,裝潢1、2個星期就草率完工,較易發生管線配置問題,日後自行改裝更費神。

摘自自由時報週末生活版由房地產課程講師王派宏、樂屋網產品發展部經理紀健琪指導

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